住宅取得・検討のポイント
まずは取得するのか、賃借を通すのかの判断となりますが、慣習的な考え方にとらわれずに検討しましょう
仮に3000万円の住宅を取得するために600万円の頭金を準備し、2400万円の30年ローンを組んだとします。 金利3％で月々101,184円の返済になります。一方、賃借を続ければ、住宅ローン設定時の諸費用の負担も、毎年の固定資産税や メンテナンス費用の負担もない上、頭金として使うはずだった600万円を年1％の１年複利で30年間運用すると30年後には 約809万円の資産として残ります
遺産分割でも不動産がトラブルの元となることが多々あります。 また、住んだ後に周辺環境が悪化した場合も、持ち家となれば簡単に引っ越す訳にもいきません。 家を継ぐ者がいない場合には、いずれは家を空にして介護付き施設に移らざるを得ないことも想定されます。 返済額と同程度の負担で、仙台市内なら、かなり利便性の良い場所の3LDKマンションが借りられます。 こう考えると、あえて賃借を通すことも合理的な選択であると言えます
それでも自分所有の家があるということは、心のよりどころとなりえますし、一戸建て注文住宅ともなれば、自分の城として思いのままに家造り・庭造りに興じることもできます。 また、資産となるのですから信用補完ともなりますし、いざというときには、リバースモーゲージやリースバック、不動産担保ローン等の仕組みを利用して、実際に資金を調達できる可能性もあります
さて、どちらを選択するかは価値観の違いなどにより人それぞれですが、取得を選択する場合は、より安定した財政見通しが求められます。
取得価格から頭金として投入可能な資金を差し引いた残額に対し、定年までの住宅ローンを設定し、 算出した毎月返済額が無理のない金額かどうか、という視点で検討します。ボーナスの不安定が懸念される場合は、ボーナス払いへの配分を極力抑えた返済計画が望まれます。 余裕のある返済計画とし、資金に余裕が生まれた場合には、繰上げ返済に充当するか、運用に回すかをその時点で検討すればよいでしょう
住宅ローンの種類と選択
| 概要 | ポイント | |
|---|---|---|
| フラット35 | かつての住宅金融公庫は現在、 住宅金融支援機構となり、直接融資ではなく民間金融機関の融資債権の買取や保証を通じ、長期固定金利の住宅ローンを提供している。 融資の主体は民間金融機関であり、金利は金融機関により異なる | 最長返済期間35年・完全固定金利・親子リレー返済制度もあり。 建物が支援機構の性能評価基準に適合しなければならず、その検査手数料は借入者負担となるが、住宅品質に一定の安心感が得られる。 保証人・保証料とも不要。繰上げ返済の手数料も不要 |
| 財形住宅融資 | 財形貯蓄を1年以上しており、その残高が50万円以上ある人が利用できる。 一定の増改築・修繕・模様替えも対象。勤務先の負担軽減措置の適用を受けることなどが条件となっており、勤務先の担当窓口へ 問い合わせて条件を確認する | 財形の種類は問わず、残高の10倍まで融資が受けられる。ただし4000万円限度。 5年ごとに金利が見直され、5年間は固定金利。適用金利の変更により返済額も変わるが、前5年の1.5倍が上限。 融資手数料・保証人とも不要。フラット35との併用も可 |
金利の適用方法には次の3種類があります。融資する側にとって、 変動金利ならば金利変動によるリスクを抑えられるので低金利で融資できます。固定期間が長くなるほどリスクは高まり 金利は上昇します。低金利時には金利下落リスクより金利上昇リスクが懸念されますので、固定しておいたほうが安心ではあるわけです。 高金利時には逆に金利低下が期待され、変動金利で恩恵を受けたいものです。また、金利動向の判断が付かない場合には併用により リスクを分散する手もあります
| 固定金利 | 返済期間中の金利が固定されるので、当然返済額は全期間を通じて変わらない。金利上昇時やインフレ時には有利だが 金利低下時やデフレにより金銭価値が上昇した場合には相対的に負担が増す |
| 変動金利 | 適用金利を半年ごとに見直す。ただし返済額は5年間は変更しない。つまり、金利が変更となった場合は返済額に占める 元金と利息の割合が変わることになる。5年ごとに返済額が変わる可能性があるが、アップする場合には前5年間の1.25倍まで など、上限を設けている。また、全期間を通じ金利に上限を設定した上限金利付き変動金利住宅ローンもあるが、当然、通常の 変動金利ローンよりも金利が高い |
| 固定金利選択型 | 一定期間を区切って金利を固定し、期間終了後、変動金利へ移行するか、その時点の固定金利を適用するかを選択するもの |
繰上げ返済の活用
手元資金に余裕ができた場合、繰上げ返済をすることで、債務、そして将来の利息負担を減らすことができます。借入金利が低い場合、それを上回る運用益を期待できることもあり、 あえて繰上げ返済に充当せず、運用で増やす選択肢もありますが、通常は多少なりともリスクを伴います。一方、繰上げ返済は確定的に負担を減らせますが、その時点の余裕資金をすべて投入してしまった後に 思わぬ資金需要が発生し、借入れを起こすような事態になれば逆効果です。将来の収支見込みを再チェックの上、一定の余裕資金はストックしておいた方がよいでしょう
なお、繰上げ返済時に手数料が発生する場合もありますので、それを含めて検討する必要があります（当初、借入先を検討する際にも、当該手数料についてチェックしておいた方がよいでしょう）
繰上げ返済には期間短縮型と返済額軽減型がありますが、利息軽減効果は期間短縮型のほうが大きくなります。 期間短縮型とは繰上げ返済後も月々の返済額は変えずに返済期間を短縮するものであり、返済額軽減型とは返済期間は変えずに 月々の返済額を少なくするものです
借換え検討のポイント
現在のローンを一括返済するための新たなローンを組むもので、高金利時代に固定金利でローンを組んでいた場合に有効となる 返済額軽減法です。ただ、その手続きにおいて現ローンの抵当権抹消費用・新ローンの抵当権設定費用・保証料・事務手数料・ 印紙税など諸経費が発生するので、債務残高や返済期間が残り少ない場合には効果が少なかったり、むしろ負担が増えたりするので 注意が必要です。諸経費については金融機関により異なるので、直接、よく確認する必要がありますが、返済期間の残りが 10年以上あり、金利差が1％以上あることが目安とされています
住宅ローンは一般に借入れ金額が大きくなります ので、わずかな金利差でも返済額の総計は大きく異なってきます。借入れ時はもちろん、 返済中も金利動向を注視しておく必要があります